房地产住宅精装修全攻略
一、相关政策背景
从2001年10月开始，建设部先后下达的有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保、验收等文件共计10个，对规范精装修住宅起到了推动作用。
2002年7月18日，建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》。《细则》中写明：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”
2007年1月，建设部公布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，其中有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。
2007年3月，在北京召开的第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会上，建设部副部长仇保兴曾透露一组惊人的数据：中国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元。当时，他表示，要倡导精装修，并鼓励开发商推行多种可供选择的精装修样板房。
二、设计
关注的重点及应落实的问题：
1. 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。
2. 定位问题：中性化设计抑或轻装修重装饰？
3. 造价问题：低造价、中等造价抑或是高造价？
4. 如何避免设计错误？
5. 如何适当减少现场施工难度？
6.如何与采购密切配合，有效降低成本？
7.如何体现个性化？
8. 由谁设计？
9.如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？
10.设计如何实现标准化及工厂化？
三、施工流程
四阶段施工管理法
准备阶段
1. 开始。
2. 工棚搭建。
3. 办公设备进场。
4. 施工队伍进场，进行队伍培训。
5. 图纸会审。
6. 施工组织，设计报审。
7. 详细材料计划报予甲方。
8. 与总包开始移交场地，木门单位进场检查移交洞口，橱柜单位进场测量尺寸，木地板单位进场检查场地。
9. 冷水管打压，冷热水管对接试验，电气管线逐条测试移交。
10. 总包整改。
11. 接收时的再次检查。
无需移交的施工阶段
12. 开工报告及正式开工。
13. 样板层施工。
14. 轻钢龙骨石膏板吊顶。
15. 刮腻子以及刷底漆。
16. 地砖铺贴。
17. 门槛石、窗台石及其它石材铺贴。
18. 木门单位正式开工，门框底框安装，公共楼梯踏步砖铺贴。
19. 墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口。
20. 橱柜以及洗脸台的框架安装。
21. 正式的门窗安装。
22. 橱柜门窗、台面安装。
23. 第一遍面漆施工。
24. 公共楼梯间墙面刮腻子及第一遍面漆施工。
需要移交的施工阶段
25. 入户门安装、上锁。
26. 煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装。
27. 卫生洁具进场及安装。
28. 镜子安装。
29. 卫生间、厨房五金安装。
30. 木地板安装，地脚线安装。
31. 撕门、窗保护膜。
32. 最后一遍乳胶漆。
无需移交阶段和必须移交阶段的工作重点
●首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩一遍，橱柜的框体安装完成，木门门套完成，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。
●这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。
●这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，进行上锁移交控制。
地毯式整改、验收、移交阶段
33. 施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验。
34. 业主组织的地毯式检查。
35. 小业主开放日及其随后的整改。
36. 入伙及随后的整改。
37. 结算。
38. 保修。
地毯式整改、验收、移交阶段的工作重点
1.检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。
2.过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。
3.工程进展到80%左右时，应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大决心，组织要有序、检查落实要彻底。
4.小业主开放日开放时间3天左右。无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以备战状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。同时开放时还要做好卫生工作，这对降低投诉大有好处。
5.在移交入伙阶段，对于发现的质量问题要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时反而能提高满意度。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应合理化解。如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。
6.结算需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据。
7.维修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决分包众多、投诉处理缓慢等问题，争取达到星级服务标准。
四、采购管理
木门
1. 对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。
2. 关注的质量要点：
①木材干燥水平。
②木材本身的品质。
③门板的构成方式。
④饰面做法。
⑤油漆质量。
⑥门套的设计方式。
3. 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确。
橱柜
关注的质量要点：
①人造石台面的质量。
②柜体的材质。
③表面装饰材料。
④五金件。
⑤抽屉的质量。
⑥封边条的工艺及材料。
⑦各种附件。
⑧加工水平。
衣柜及成品木作
关注的质量要点：
①活动部件的可靠性需要认真把握。
②防潮能力常常不足。
③制作安装的时间比较长。
④安装时对现场有一定影响。
木地板
木地板的安装非常快速，但木地板对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。
瓷砖
1. 尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：
①排版设计。
②色差。
③瓷砖的损耗远大于定额值，按照每一色号准备2%的瓷砖用于物业维修。
2. 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。
石材
1. 石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质也可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。
2. 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格大量打包。
天花角线
. 大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。
2. 有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利，除非天花角线设置在木制窗帘盒上。建议天花角线一律采用石膏制品。
3.扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。
铝合金吊顶
1. 卫生间吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。
2. 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。
3. 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。
乳胶漆
乳胶漆的观感质量很重要，建议选择档次较高的产品。
镜子
镜子的损耗极高，主要是防止生锈。玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。
五金件
1.一要防锈，二要耐用。尤其是经常使用的水龙头质量要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。
2.五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时要予以重视。
开关插座
集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。
卫生洁具
1. 马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装或改动太大。
2. 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予以关注。
3. 卫生洁具对装修档次影响很大。
灯具
1. 对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。
2. 灯具金属部分的防锈能力需关注。
3. 感应开关用于控制节能灯时容易损坏，应避免这种设计。
空调
必须事先进行系统设计。
各类装饰胶合板
关注的质量要点：
①裂缝问题。 ②含水率问题。
腻子
关注的质量要点：
①理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此，所以要十分重视。
②自行熬制腻子时要注意很多问题。
水泥
1. 白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。
2. 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。
3. 如果用于墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求较高。
五、场地移交
移交时的场地状态：
1.冷热水：排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验，每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接，最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。
2.强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。
3.顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。
4.墙面：完成抹灰，底盒预埋完成，不应有裂缝。
5.地面：不要找平，保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平，阳台上如果贴砖，也不要找平。
6.防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。
7.保温层：需施工完毕。
场地移交的注意事项：
1.对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入。
2.与土建进行场地移交的程序。
3.土建验收时的检查表格。
4.场地移交时可能发现的质量问题。
5.处理移交拖延的策略。
①确定必须土建单位处理的质量问题。
②确定可以由装饰单位有偿处理的质量问题。
③确定由装饰单位无偿处理的质量问题。
六、进度控制
进度控制计划
1. 项目发展整体计划。
2. 装修与主体施工之间的衔接计划。
3. 封顶后粗装修与精装修并行的进度计划。
4. 批量精装修的总进度计划。
5. 单套房间的施工进度计划。
6. 以周为单位的进度报表。
7. 以日为单位的工作安排。
几个里程碑节点计划
1. 开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现了一些问题。
2. 泥水完工：自开工之日起，不超过50天。
3. 乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。
4. 门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高，不能太晚。
5. 木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。
6. 门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。
7. 卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。
8. 五金件：第85天完工。
9. 内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步消灭问题。
10. 小业主开放：在90～100天之间比较合适。
11. 监理、甲方的检查和整改组织：预留一个月左右的时间，应当是十分充足的。
影响进度的关键因素
1. 场地移交。
2. 甲方供材及甲方分包。
3. 泥水的进度。
4. 通水通电时间。
垂直运输时间的计算：
①水泥＋砂(约3趟)
②油漆等(约1趟)
③门(约2趟)
④砖(约2趟)
假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5天
劳动力估算
1. 泥工人数。 2. 乳胶漆工人数。
3. 安装工、木工人数。 4. 电梯工、杂工人数。
5. 任务的连续性对劳动力人数的重大影响。
关注劳动力市场
1. 批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。
2. 作为建设单位来说，以下措施对稳定优秀施工班组大有裨益：
①标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200～600套作为一个标段是合适的选择。②保持任务的连续性。③避免恶性价格竞争。
进度管理
1. 设计一个动态表格掌握宏观进度。
2. 设计一个表格控制移交进度。
3. 提高管理班子的执行力。
4. 对影响进度的各种因素要有预案。
5. 整改验收阶段的应急措施。
七、质量控制
1.符合各项检验标准 2.建立统一的管理体系(如右图)
3.编制详尽的作业指导书 4.各种通病的防治
常见的通病如下：
①混凝土及抹灰裂缝
②墙砖空鼓
③外窗渗漏的改进节点
④塑钢窗塞缝加强
⑤厨房卫生间渗漏
⑥烟道渗漏
⑦地砖空鼓
⑧墙地砖色差
⑨木作工程裂缝
10.吊顶不平变形开裂
11.乳胶漆观感不佳
12.木作油漆质量不佳
13.墙根返潮
14.其它问题
八、文明施工与成品保护
文明施工的内涵：
文明施工首先是一种有序的组织方式，然后才表现为某些技术手段。有序组织的基础是计划，计划的内在要求是协调。所谓协调，就是合理调度资源，减少资源之间及资源内部的冲突。协调的基本方法是使各工序“在空间上分离，在时间上错开”。工序交接及施工指令单是现场管理的常用手段。
成品保护需要关注的重点：
入户门、室内门、木地板、地砖、橱柜、浴缸、洗手台盆、马桶、窗台石材、浴室镜子、开关插座、住户电箱、五金件、楼梯栏杆扶手、瓷砖阳角、电梯轿厢等成品要明确责任方，按照安装标准及保洁要求对成品加以保护。下面以电梯轿厢、木地板、地砖、浴缸、柜橱为例加以说明。
●电梯轿厢
标准做法：验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用干净棉布清除石材表面灰尘。用适宜尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上。应在转角部位用稍硬板条加强保护，防止材料进出电梯时损坏石材。电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收合格后，在监理单位的主持下，移交给装饰总包单位，由装饰总包单位使用原专用保护膜满贴，在此基础上用夹板满封，进一步强化保护效果。
保洁要求：保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。
●木地板
标准做法：地板施工单位自检无安装质量问题，并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜，周边和衔接部位用胶带纸封闭。
保洁要求：地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮。先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面。
●地砖
标准做法：地砖铺贴完成后及时清除地砖表面垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺。清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定。
保洁要求：禁用有颜色的清洁剂、易褪色的干净棉布等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。
●浴缸
标准做法：浴缸的五金配件(下水地漏盖、花洒等)一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便。浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工(如瓷砖收边、浴缸保护)。采用浴缸进场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固。
保洁要求：不得使用酸、强碱性等清洗剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸铀质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭。
●柜橱
标准做法：橱柜安装完成，将台面污染清除后及时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。
保洁要求：不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
九、整改验收移交与保修
整改验收移交需要注意的问题：
1. 确定整改时间。
2. 确立地毯式检查的组织方式。
3. 模拟验收。
4. 模拟入伙。
5. 精装修工程物业接管验收表格。
6. 电气工程物业接管验收表格。
7. 给排水工程物业接管验收表格。
保修服务需要注意的问题：
1. 成立客户服务部。
2. 组织责任单位维修。
3. 处理投诉。
十、总结
1.批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关。
2.用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性，具有强力、简单、有效的特点。
3.勤于总结、坚持持续改进是品质管理的基本方法。
4.夯实基础，遇到复杂问题时努力将其简化为若干简单问题，各个击破收起↑
房地产住宅精装修全攻略
一、相关政策背景
从2001年10月开始，建设部先后下达的有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保、验收等文件共计10个，对规范精装修住宅起到了推动作用。
2002年7月18日，建...展开↓
